GAYRİMENKUL HUKUKU

GAYRİMENKUL HUKUKUNA İLİŞKİN DAVALAR

1) GAYRİMENKUL DAVASI NASIL AÇILIR?

Ofisimizde 2010 yılından beri İstanbul’un önde gelen toplu yapıları ve site yönetimlerine hukuki danışmanlık hizmeti verilmekle birlikte; gerek yönetimden kaynaklı gerekse bireysel olarak bir çok kat mülkiyetine ilişkin gayrimenkul hukuku davası takip edilmiş ve başarı ile sonuçlandırılmıştır.

Gayrimenkul Hukuku başlığı altında, Gayrimenkullere ilişkin hukuk davalarına örnek vermek gerekirse;

- El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası :

Malik sahibi olduğu taşınmaz üzerinde kanun dahilinde sınırsız hak ve yetkiye sahiptir. Bu hak ve yetkileri kapsamında sahibi olduğu taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarruf edebileceği gibi, gayrimenkul üzerindeki hak ve yetkilerine tecavüz eden/engelleyen kişiyi de bu eyleminden men edebilecektir.

Bu kapsamda taşınmazı 3. Kişilerce hiçbir haklı sebep olmaksızın kullanılan malik, kullanan kişiye karşı ‘El Atmanın Önlenmesi Davası’ açabilecektir. El atmanın önlenmesi davası taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmaktadır. Dava hakkı taşınmaz üzerindeki haksız müdahaleyi öğrenmeden itibaren 2 ay, her halükarda eylemin gerçekleşmesinin üzerinden 1 yıl geçmekle ortadan kalkacaktır.

Uygulamada bir kısım toplu yapı, site yada binaların dükkan önünde yer alan yada başkaca ortak alanlarının 3. Kişiler yada bir kısım kat maliklerince kullanılması durumu söz konusudur. Ancak bu alanlar tüm kat maliklerinin ortak alanı konumunda olduğundan bir kat maliki yada 3. Kişi kullanımına tahsis ancak kat maliklerinin rızası ile mümkündür. Bu nedenle kat maliklerinin rızası olmaksınız bu alanların kullanılması durumunda kat malikleri kullanan kişiye karşı karşı El Atmanın önlenmesi (Müdahalenin Men’i) davası açabileceklerdir.



Bir taşınmazın kullanım hakkına sahip olmayan 3. Kişilerce yada diğer hissedarlarca kötü niyetli olarak kullanılması halinde taşınmaz sahibine ödemekle yükümlü olduğu tazminat türüne ‘Ecrimisil’ denilmektedir.

Gayrimenkul Hukukunda Malikin kira sözleşmesi yada başka bir sözleşme ile taşınmazın kullanımına müsaade ettiği kişinin, bu sözleşme ile belirlenen süresinin bitmesinden sonra ki kullanımı da yine haksız işgal teşkil eder ve malik uğradığı zararın tazminini talep hakkına sahiptir.

Haksız işgal nedeniyle uğranılan zarar kalemleri;

• Taşınmazın haksız kullanımı süresince oluşan olağan yıpranmadan kaynaklı zararlar,
• Taşınmazın kullanımı nedeniyle doğan zararlar
• Malikin mahrum kaldığı kar kaybı nedeniyle uğradığı zararlardır.

Esrimisil taleplerine ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılmakta olup; mahkeme ecrimisile hükmedebilmek için Sulh Hukuk mahkemesinde açılmış Müdahalenin Men’i davasının sonucunu bekletici mesele yapmaktadır. Bu dava ile haksız kulanım ispat edildiğinde ilgili mahkemece sunulan emsal kira sözleşmeleri ve bilirkişi incelemesi neticesinde ecrimisil bedeli tespit edilir ve dava karara bağlanır. Ecrimisil davasında dava tarihine kadarki haksız kullanım bedeli talep edilebilir. Dava süresince haksız kullanımın devam etmesi halinde; önceki dava tarihi ile haksız kullanımın sona erdiği tarih arasındaki kullanım için ayrıca bir dava açmak gerekmektedir.

KİRA TESPİT DAVALARI - GAYRİMENKUL HUKUKU

Taraflar arasında konut veya çatılı bir işyerinin kiraya verilmesi konusunda yazılı yada sözlü bir sözleşme var ise; taraflar arasında bu sözleşme nedeniyle oluşacak uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Konut ve Çatılı İş yerleri’ ile ilgili özel düzenlemelerinin bulunduğu hükümler uygulanacaktır.

Taraflar arasında bir kira sözleşmesi olmasına ve bu sözleşmede kira bedeli belirlenmiş olmasına rağmen taraflardan biri kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiğini düşünüyor ise kira tespit davası açabilecektir. Ancak bu davanın açılması için bir takım şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir.

• Kira süresi 5 yılın altında ve kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmişse; tarafların belirledikleri yıllık artış oranına bakmak gerekmektedir. Eğer yıllık artış oranı ÜFE artış oranında belirlenmişse 5 yılın altındaki sözleşmelerde kira tespit davası açmakta tarafların hukuki menfaati olmadığından dava reddedilecektir. Ancak kira artış oranı ÜFE artış oranının üzerinde belirlenmişse, kira tespiti davası açılabilmektedir.
• Kira süresi 5 yılın altında ama taraflarca bir kira artış oranı belirlenmemişse; yine kira tespit davası açılabilir. Bu yargılama mahkemece emsal taşınmazların durumu değerlendirilecek ve ÜFE artış oranından fazla olmak üzere bir kira bedeli ve artış oranı belirlenecektir.
• Kira süresi 5 yıldan fazla olan sözleşmelere ilişkin; taraflar arasında kira artış oranı belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın kira tespit davası açılabilir. Mahkemece yine emsal taşınmazların kira bedelleri , ÜFE artış oranları göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir kira tespiti yapılacaktır.

Gayrimenkul hukuku kapsamında açılacak kira tespiti davalarında taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkili ve görevli olup; davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması gerekmektedir. Kiracının yeni dönem içerisinde kira bedelinde artış yapacağına ilişkin yazılı bir taahhüdünün bulunması halinde ise kira dönemi içerisinde kira tespiti davası açılabilecektir.

KİRACININ ERKEN TAHLİYEDEN SORUMLULUĞU - GAYRİMENKUL HUKUKU

Kira sözleşmesi ile kiraya veren taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kiracının kullanımına tahsis etmek, kiracı da kira bedellerini sözleşmede belirtilen zamanlarda ödeme sorumluluğundadır. Yani kira sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir ve bu sözleşmenin belirli süreli olması halinde belirlenen sürenin bitimine kadar her iki tarafı da bağlar niteliktedir. Belirsiz süreli ise bu kez de sözleşme Borçlar Kanunu m. 328-330. Maddelere uygun şekilde feshedilene kadar her iki tarafın da sorumlulukları devam etmektedir.

Kira sözleşmesinin süresi bitmeden yada kanuna uygun şekilde feshedilmeden kiralanan taşınmazı terk eden kiracı, kira borcundan kurtulamaz. Yani kiraya veren kiracı taşınmazı kullanmasa da kira bedellerinin ödenmesini talep ve dava edebilir. Ancak burada kanun net olmasa da bir sınırlama getirmiş ve ‘makul bir süre’ ibaresini kullanmıştır. Yani kira sözleşmesinden kalan sürenin tamamına ilişkin kira bedelinin kiracıdan talep edilemeyeceğini belirtmiştir.

Makul süre belirlenirken de kiraya verenin, taşınmazı benzer koşullar ve aynı kira bedeliyle kiraya verebileceği süre esas alınmaktadır ve bu şekilde tespit edilen makul süreye ilişkin kira bedelini kiracı ödemelidir. Taşınmazı erken tahliye eden kiracı belirlenen makul süre içerisinde taşınmazı aynı koşullarda kiralayabilecek ve kira bedelini ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulması halinde, Türk Borçlar Kanunu m. 325/1’e göre makul sürenin kira bedelini ödeme yükümlülüğünden kurtulabilecektir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI - GAYRİMENKUL HUKUKU

Bir taşınmaz üzerinde gerek elbirliği ile gerek paylı mülkiyet olsun bu ortaklığın giderilerek şahsi mülkiyete geçilmesini sağlayan hukuki yol Ortaklığın Giderilmesidir. Ortaklığın giderilerek taşınmaz (taşınır bir mal da olabilir) üzerinde şahsi mülkiyete geçişi talep eden paydaş, ortaklığın giderilmesi davasını diğer ortakların tamamına karşı açacaktır. Davayı açan paydaş diğer ortakların bir kısmını dahil edip bir kısmını dahil etmemek gibi bir hürriyete sahip değildir, yani dava tüm paydaşlara birlikte açılmalıdır.

Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak olan bu dava türünde mahkemece mümkünse taşınmasın aynen taksimi, değilse satış yolu ile ortaklığın giderilmesine karar verilecektir.

Taraflardan birinin taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesine ilişkin talepte bulunması halinde mahkeme bunun mümkün olup olmadığını araştırır. Bu araştırma kapsamında dava konusu taşınmazın niteliği, yüz ölçümü, pay ve paydaş sayısı gibi hususları inceleyecektir. Ayrıca taşınmazın aynen taksimi halinde büyük ölçüde değer kaybetmesi söz konusu ise mahkeme aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar veremeyecektir.

Taşınmazın aynen taksim suretiyle paylaştırılması halinde ayrılan kısımlarda değer farklılıkları var ise bu durumda değeri az olan pay üzerine bedel eklenerek denkleştirme sağlanabilecektir.

Uygulamada aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi çok fazla uygulama alanı bulamamaktadır. Ortaklığın Giderilmesi davalarının büyük bir çoğunluğu satış suretiyle sonuçlandırılmaktadır. Davada mahkemece karar verilir ve bu karar uyarınca taşınmaz satış memurluğu/icra dairesince açık arttırma yolu ile satışa çıkarılır. Taşınmazın üzerinde bina, ağaç gibi bütünleyici bir parça mevcut ise ve bu bunun kime ait olduğu yönünde paydaşlar arasında uyuşmazlık mevcut ise ayrı bir dava ile muhdesatın aidiyetinin tespiti yapılmalıdır. Görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davasında da bu açılacak olan muhdesatın aidiyeti davası bekletici mesele yapılacaktır.

Konunun teknik detayları nedeniyle açılması gereken bir davada gayrimenkul hukukunda uzman bir avukattan destek alınması gerekmektedir.

ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI DAVASI - GAYRİMENKUL HUKUKU

Yasalarca tanınan 3 farklı önem alım hakkı vardır.

- Yasal Önalım Hakkı (TMK m.732)
- Sözleşmeden Doğan Önalım hakkı (TMK m.735)
- Sınırdaş Arazi Malikinin Önalım Hakkı (TMK m.240)

Paylı mülkiyete payın iradi, ivazlı ve cüz’i halefiyet yoluyla devrinin yapılması ile gerçekleşmesiyle kullanılabilir hale gelen bir haktır. Paya bağlı bir hak olduğu için de hakkın 3. Kişilere devri mümkün değildir. Ayrıca yasal önalım hakkının kullanılması için payın 3. Kişiye devredilmesi gerekmektedir, yani paydaşa yapılan bir devir neticesinde diğer paydaş tarafından yasal önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Yükümlüsünün hakkın konusu olan şeyi 3. Kişiye satması halinde, hak sahibine dava yoluyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında kendisine nakil yetkisi veren bir haktır. Bu hak yenilik doğurucu bir haktır, ayrıca TBK m. 241/2 gereğince önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa bu durum önalım sahibine karşı ileri sürülemeyecektir.

Gayrimenkul hukuku kapsamında önalım sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması (adi yazılı sözleşme de geçerli kabul edilmektedir.) , sözleşmede tarafların kimlik bilgileri ile hakka konu malın açık bir şekilde belirtilmiş olması gerekmektedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh düşülebilir. Tapuya şerh düşüldüğünde her satım için kullanılabilecek olan bu hak, tapuya şerh düşülmediği takdirde yalnızca ilk satış için kullanılabilecektir.

Hak, alıcıya karşı açılacak dava ile kullanılabilmektedir.

Bir tarım arazisinin satılması halinde satıma konu tarım arazisinin komşu arazi maliklerinin sahip olacağı bir hak türüdür. Bu tarım arazisinin satılması halinde komşu tarım arazisi maliki iş bu önalım hakkını kullanabilecektir.

TMK M. 733 ve TBK m. 241 gereğince yapılan satışın alıcı yada satıcı tarafından paydaşlara bildirilmesi gerekmektedir. Bu bildirimden itibaren 3 ay ve her halde satış işleminden sonraki 2 yıl içerisinde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmaması halinde dava hakkı ortadan kalkmaktadır. Ancak satışın yapıldığı hiç bildirilmemiş ve bu nedenle hak sahibi 2 yıllık süre içinde dava açmamışsa alıcı ve satıcıya karşı uğradığı zararın tazmini talepli dava açma hakkı saklıdır.

Saritasli Hukuk Bürosu olarak; uzman Gayrimenkul Hukuku Avukat kadromuz ile Anadolu Yakası’nda bulunan Acıbadem, Ataşehir, Kadıköy, Kartal, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sultanbeyli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar, Beykoz gibi öne çıkan ilçelerden yüzlerce gayrimenkul avukatı arayan kişilere vekillik hizmeti vermekteyiz.

Gayrimenkul Hukuku Avukatlarımız Sorularınızı Bekliyor. Gayrimenkul hukuku konusunda alanında uzman bir avukat ile çalışmak sizin avantajınıza olacaktır. Detaylı Bilgi Almak İçin 0 216 441 06 07 telefon numaramızdan ve [email protected] mail adresimizden ulaşabilirsiniz.

DİĞER HİZMETLERİMİZ